一二線土地市場進入供應高峰,土地流拍率創新高

進入年底,一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段。

2018年最后一個月,廣州將啟動密集拍地模式。根據相關媒體統計,廣州12月至少將出讓23宗商住地塊,總起拍價超542億元,接近前11個土地出讓收入總和。

11月份以來,包括廣州、北京、成都、武漢、南京等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。 例如11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊。最終,除一宗流拍以外,其余12宗地塊均成功出讓,創下單日成交地塊數量新紀錄,一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

11月23日,南京發布今年第五批土地出讓預公告,包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日,南京第四批預公告信息顯示,其曾經一次推出5宗土地,總出讓面積17.3萬平方米。

不過,在一二線城市土地迎來供應高峰的同時,土地價格仍繼續走低,土地流拍率創下新高。即使成交的住宅土地,基本也以底價成交為主。

根據中原地產研究中心統計數據顯示:截止11月29日,一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗,是最近6年來最高記錄,同比上漲143%。年內三四線城市流標住宅土地944宗,2017年同期是766宗,2018年三四線住宅土地流標上漲了23%。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,雖然流標的原因非常多,但最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大,而一二線城市的各種調控政策使得開發商回款壓力越來越大。

根據中原地產統計,25家房地產行業龍頭房企中,最近3個月即9-11月,拿地金額合計分別只有767億、720億、394億。數據顯示龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億,這也是最近4年來首次出現。

廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者,因為資金鏈緊張,現在民營開發商拿地都很少了。尤其是在2016年和2017年拿了高價地的一些民營開發商,現在正處于痛苦的“割肉”階段。

近日,福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源,原計劃以超過40000元/平方米的價格出售,如今卻以28000元特價銷售,且全部精裝修。而2017年9月29日,金茂以成交樓面價29450.7元/平取得。單價2.8萬/平這一價格比樓面價還便宜了1451元/平。換句話說,該樓盤每賣出一平方,虧損可能超過1萬元。

位于廈門翔安洪鐘大道與翔安西路交界處西北側的融創東南府也正虧本出售。目前融創東南府推出的帶裝修高層,在售均價在3萬元/平左右。而該項目地塊曾是2016年的地王。當時樓面價為37512.2元/平,溢價率為142.59%。

在杭州,根據當地媒體報道,金輝星奕云著項目日前爆出的均價不到2萬,考慮到地價1.47萬/㎡,基本屬于虧本在賣。

張大偉預計,從趨勢看,樓市調整才剛剛開始,如果政策不變,后續虧損項目可能會更多。對于樓市來說,現金流比利潤更關鍵的時代到來了。

量入為出,在“割肉”換取現金流的同時,少拿地成為當前不少民營開發商的方向。反映在土地市場上,土地市場冷清,流拍、底價成交十分普遍。

不過,也有實力雄厚的企業趁著土地市場低谷逆勢抄底。例如資金充裕、杠桿較低的萬科就加快了收并購步伐,趁機收購了同行如華夏幸福、海航、嘉凱城旗下多個項目公司股權。

在11月26日北京市成功出讓的12宗地塊中,拿地的企業大多是央企、國企或其與民營房企的聯合體。其中,成交數額最大的兩塊地分別被中鐵置業與中鐵諾德獲得。

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